casa
Quanto vale la mia casa?
Angelo De Gianni su uiciechi.it, 2014-11-12.


Tutti, anche i meno attenti alle problematiche economiche, hanno ormai compreso che il valore degli 
immobili in Italia, negli ultimi anni, è diminuito in modo consistente, a causa della crisi 
economica, che ha provocato una forte riduzione delle compravendite di terreni e di fabbricati. 
Molti, però, non sanno che è possibile verificare on line il valore dei propri immobili e il canone 
di locazione che se ne può ricavare, collegandosi alle pagine web dell?Osservatorio del Mercato 
Immobiliare, OMI.

Per sapere cos?è l?OMI e quali sono i suoi compiti è sufficiente accedere alla pagina: www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/nsilib/nsi/documentazione/omi oppure leggere quanto di seguito riportato

L'Osservatorio del Mercato Immobiliare cura la rilevazione e l'elaborazione delle informazioni di 
carattere tecnico-economico relative ai valori immobiliari, al mercato degli affitti e ai tassi di 
rendita e la pubblicazione di studi ed elaborazioni e la valorizzazione statistica degli archivi 
dell'Agenzia.

Tra le sue attività ci sono anche l'analisi, la ricerca, lo sviluppo e la sperimentazione di 
profili teorici, applicativi e di innovazione nelle materie istituzionali, con specifico 
riferimento alla definizione dei valori immobiliari.

La banca dati dell'Osservatorio costituisce una rilevante fonte d'informazioni relative al mercato 
immobiliare nazionale, proponendosi come un utile strumento per tutti gli operatori del mercato, 
per i ricercatori e gli studiosi del settore immobiliare, per istituti di ricerca pubblici e 
privati, per la pubblica amministrazione e, più in generale, per il singolo cittadino.

Supponiamo ora che il lettore di questa rivista stia meditando di vendere, acquistare, affittare o 
prendere in locazione un immobile: sfogliando i cataloghi e navigando sui siti internet delle 
agenzie immobiliari trova informazioni contraddittorie e l?agente immobiliare al quale si rivolge 
promette grandi affari, ma parla in modo confuso e poco trasparente.

Allo smarrito cittadino non resta che farsi un?idea generale del valore dell?immobile che gli 
interessa, consultando la banca dati dell?Osservatorio del Mercato Immobiliare, attiva dal 2012 ed 
i cui valori sono aggiornati, per quasi tutti i comuni italiani, al primo semestre del 2014.

Il primo passo da compiere è collegarsi alla pagina: wwwt.agenziaentrate.gov.it/servizi/Consultazione/ricerca.htm?level=0 ed iniziare la navigazione.

Sulla prima schermata, l?utente dovrà selezionare la provincia in cui si trova l?immobile, 
attivando l?apposita casella combinata, tramite la combinazione di tasti ?alt più freccia giù?, 
individuando la voce desiderata (come sempre si consiglia di digitare la prima lettera del nome) e, 
dopo aver premuto il tasto ?tab?, passare alla fase successiva, premendo ?invio? sul pulsante di 
conferma.

Questa seconda pagina non presenta particolari problemi: vi sono due caselle combinate, nella prima 
va selezionato, tra quelli disponibili, il semestre di interesse, nella seconda sono elencati i 
comuni che fanno parte della provincia in cui si trova l?immobile. Una volta effettuate le scelte 
come spiegato in precedenza, è sufficiente raggiungere con ?tab? il pulsante ?avanti? e attivarlo, 
per passare alla pagina successiva.

In caso di errore di selezione o digitazione, il navigatore ha sempre a propria disposizione il 
pulsante ?indietro?, che gli permette di tornare alla fase precedente. A questo punto, l?operazione 
sta per concludersi, in quanto nella pagina successiva viene chiesto di selezionare la zona del 
comune in cui si trova l?immobile, ad esempio, la zona centrale, quella periferica o, nei centri 
più grandi, un?area delineata da vie, piazze o facente parte di una frazione.

Una volta confermata la scelta nell?apposita casella combinata e premuto il solito pulsante 
?avanti?, l?utente giunge finalmente all?ultimo passo della procedura: deve, infatti, soltanto 
scegliere la tipologia di immobile, tra quelle presentate dal sistema in una casella combinata e, 
infine, digitare i caratteri visualizzati in un?immagine o ascoltati vocalmente (il cosiddetto 
captcha).

Confermate le scelte premendo il pulsante per la prosecuzione della consultazione, l?operazione si 
conclude: viene visualizzata una tabella con i valori minimi e massimi per le vendite e per le 
locazioni, espressi in euro per metro quadrato.

Di seguito è riportato un prospetto esemplificativo, dal quale, però, sono stati eliminati i dati 
che potrebbero violare la riservatezza.

Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato:
?Risultato interrogazione: Anno 2014 - Semestre 1
?Provincia: omessa
?Comune: omesso
?Fascia/zona: Periferica
?Codice di zona: omesso
?Microzona catastale n.: omesso
?Tipologia prevalente: Abitazioni civili
?Destinazione: Residenziale

La tabella riporta i valori delle quotazioni del mercato immobiliare per il semestre selezionato:
?Tipologia
?Stato conservativo
?Valore Mercato (?/mq)
?Superficie (L/N)
?Valori Locazione (?/mq x mese)
?Superficie (L/N)
?Min
?Max
?Min
?Max
?Abitazioni civili
?NORMALE
?1400
?2100
?L
?5,5
?8
?L
?Abitazioni civili
?Ottimo
?1750
?2600
?L
?6,5
?9,6
?L
?Abitazioni di tipo economico
?OTTIMO
?1450
?1950
?L
?6,3
?8,1
?L
?Abitazioni di tipo economico
?Normale
?1250
?1750
?L
?5,6
?8,1
?L
?Box
?NORMALE
?1300
?1400
?L
?6,9
?8,3
?L
?Ville e Villini
?Ottimo
?1750
?2600
?L
?7,6
?10,1
?L
?Ville e Villini
?NORMALE
?1500
?2200
?L
?6
?8,5
?L

Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA.

Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)

Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero 
Lorda (L)

La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia, segnala che i relativi Valori di 
Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica.

Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento 
del mercato secondo lo stato conservativo

Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e 
non allo stato conservativo dell'unità immobiliare

Legenda:

Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)

Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero 
Lorda (L)

Nella tipologia è indicato lo stato di conservazione e manutenzione che può assumere i seguenti 
valori:
?Ottimo
?Normale
?Scadente

Nella descrizione della Zona omogenea è, in generale, indicata la microzona catastale nella quale 
essa ricade, così come deliberata dal Comune ai sensi del D.P.R. n.138 del 23 marzo 1998.

Quello sopra descritto è un utile strumento per conoscere il valore di un immobile, considerato che 
L?Osservatorio del Mercato Immobiliare, nel predisporre le tabelle, può avvalersi delle 
informazioni economiche presenti negli archivi informatici dell?Agenzia delle Entrate: tuttavia, 
considerato che un corrispettivo dipende, oltre che dalla domanda e dall?offerta di un bene, anche 
da altri elementi specifici e non prevedibili statisticamente, è opportuno seguire le indicazioni 
fornite dalla stessa Agenzia delle Entrate, pubblicati sul sito internet istituzionale e riportati 
di seguito.

Quotazioni immobiliari.

I valori contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del mercato 
immobiliare dell'Agenzia:

Non possono intendersi sostitutivi della "stima", ma soltanto di ausilio alla stessa.

Sono riferiti all'ordinarietà degli immobili ed, in particolare, allo stato conservativo prevalente 
nella zona omogenea.

L'utilizzo delle quotazioni OMI nell'ambito del processo estimale non può che condurre ad 
indicazioni di valori di larga massima. Pertanto la stima effettuata da un tecnico professionista 
rappresenta l'unico elaborato in grado di rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con 
piena efficacia l'immobile e di motivare il valore da attribuire al bene medesimo. Per 
approfondimenti, si rimanda alla pagina Metodologie e processi OMI. Si consiglia di consultare 
anche la Guida alla consultazione delle quotazioni OMI - pdf.

In caso di utilizzo dei dati pubblicati è necessario citare quale fonte: "Agenzia Entrate - OMI"

Le quotazioni sono consultabili gratuitamente a partire dal 2° semestre 2012. Ultimo semestre 
pubblicato: 1° semestre 2014.

Le quotazioni immobiliari relative al primo semestre 2014 sono pubblicate per 7.491 comuni. Per i 
restanti 589 comuni è ancora in corso di completamento la revisione generale delle zonizzazioni 
comunali. Per tali comuni le quotazioni saranno pubblicate in concomitanza alla pubblicazione del 
secondo semestre 2014.

Le zonizzazioni e le quotazioni relative al primo semestre 2014 potranno comunque subire variazioni 
per effetto di eventuali rettifiche di possibili anomalie e incoerenze.

Per ulteriori spiegazioni scrivere a: Angelo De Gianni